Teilungserklärungen schnell und sicher überprüfen

Teilungserklärung authentifizieren: So prüfen Sie das Dokument. Für Notare, Makler und Kreditgeber. Ohne Abonnement, zahlen Sie pro Nutzung.

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Worum geht es bei dieser Teilungserklärung wirklich

Die Teilungserklärung ist das Dokument, das der Eigentümer eines Grundstücks oder eines Hauses beim Grundbuchamt einreicht, wenn er sein Eigentum aufteilen möchte. Typischerweise geschieht das, um aus einer Immobilie mehrere einzelne Wohnungen mit eigenem Grundbucheintrag zu schaffen.

Das Grundbuchamt (nach § 8 WEG) ist die Stelle, die diese Erklärung beglaubigt und bearbeitet. Ohne dieses Dokument können Sie nicht überprüfen, ob die Aufteilung rechtmäßig vollzogen wurde.

  • Wer stellt es aus

    Das Grundbuchamt beglaubigt und beurkundet die Teilungserklärung des Eigentümers. Der Eigentümer selbst muss diese notariell beglaubigte oder beurkundete Erklärung vorlegen.

  • Wann wird es benötigt

    Immer dann, wenn jemand ein Grundstück oder eine Liegenschaft in separate Wohnungseinheiten aufteilen und ins Grundbuch eintragen lassen möchte.

  • Was muss enthalten sein

    Die Erklärung muss zusammen mit einem Aufteilungsplan und einer Abgeschlossenheitsbescheinigung eingereicht werden. Ohne diese Unterlagen ist die Teilung nicht vollständig.

  • Warum Sie es prüfen sollten

    Wenn Sie als Vermieter, Banker oder Makler ein Immobilienangebot vor sich haben, müssen Sie sicherstellen, dass die Aufteilung legitim erfolgt ist und alle Unterlagen in Ordnung sind.

Das erkennen Sie an einer echten Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz muss bestimmte Merkmale erfüllen, damit sie beim Grundbuchamt anerkannt wird. Hier sind die Punkte, auf die Sie beim Prüfen achten sollten.

  • Notarielle Beglaubigung oder Beurkundung

    Die Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt muss notariell beglaubigt oder beurkundet sein. Das ist nicht optional, sondern eine zwingende Voraussetzung nach § 8 WEG. Ohne diese notarielle Form wird das Dokument vom Grundbuchamt nicht akzeptiert.

  • Aufteilungsplan vorhanden

    Der Aufteilungsplan zeigt die genaue Aufteilung des Grundstücks in einzelne Wohnungen oder Teile. Er muss der Teilungserklärung beigefügt sein und alle betroffenen Einheiten grafisch darstellen. Ohne diesen Plan kann die Teilung nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

  • Abgeschlossenheitsbescheinigung

    Diese Bescheinigung bestätigt, dass jede einzelne Wohnungseinheit abgeschlossen und in sich nutzbar ist. Sie muss von einem sachverständigen Prüfer (meist ein Architekt oder Bausachverständiger) ausgestellt sein und liegt der Teilungserklärung bei.

  • Unterschriften aller Eigentümer

    Alle aktuellen Eigentümer des zu teilenden Grundstücks müssen das Dokument unterzeichnet haben. Diese Unterschriften müssen notariell beglaubigt sein. Fehlt auch nur eine Unterschrift, ist die Teilung nicht gültig.

  • Notarstempel und Beurkundungsvermerk

    Das Dokument trägt deutlich den Stempel und die Unterschrift des zuständigen Notars. Der Beurkundungsvermerk am Ende bestätigt, dass die Erklärung ordnungsgemäß beurkundet oder beglaubigt wurde.

  • Bezug zum Grundstück

    Die Teilungserklärung nennt das betroffene Grundstück mit seiner exakten Flurstücksnummer oder Grundbuchangabe. So wird klar, welches Grundstück genau geteilt wird.

  • Angabe der neuen Einheiten

    Das Dokument beschreibt alle neuen Wohnungseinheiten, die nach der Teilung entstehen, mit ihren Größen, Flächenangaben und Zuordnung von Nebenräumen und Freiflächen.

  • Datum und Beurkundungsstelle

    Die Teilungserklärung ist datiert und enthält den Namen und die Adresse des beurkundenden Notars. Diese Angaben ermöglichen die Nachverfolgung und Überprüfung beim zuständigen Notariat.

Warum Sie eine Teilungserklärung vor Annahme überprüfen sollten

Eine Teilungserklärung ist das Kernstück jeder Wohnungseigentumsumwandlung. Wenn Sie diese als Vermieter, Käufer, Kreditgeber oder Makler erhalten, müssen Sie sicher sein, dass die Person sie rechtmäßig ausstellen durfte und dass alle erforderlichen Bestandteile vorhanden sind. Eine gefälschte oder unvollständige Erklärung führt zu ungültigen Grundbucheintragungen, wodurch Eigentumsrechte in Frage stehen und teure Rechtsstreitigkeiten entstehen.

Besonders im Immobiliensektor lauert hier ein großes Risiko: Wer eine Teilungserklärung ohne vollständige notarielle Beglaubigung akzeptiert oder deren Echtheit nicht überprüft, könnte später feststellen, dass der vermeintliche Eigentümer gar keine Befugnis hatte, die Immobilie zu teilen. Das Grundbuchamt wird solche Erklärungen ablehnen, wenn formale Anforderungen fehlen. Ihre Verifikation verhindert sowohl betrügerische Machenschaften als auch einfache administrative Fehler, die massive Verzögerungen und Kosten verursachen.

Echt oder Fälschung: So erkennen Sie eine gültige Teilungserklärung in zwei Minuten

Eine Teilungserklärung ist kein alltägliches Dokument – und genau das macht es anfällig für Missbrauch. Ob Sie einen Kaufvertrag prüfen oder eine Wohnung erwerben: Sie müssen wissen, worauf Sie achten. Hier sind die vier Punkte, die nicht verhandelbar sind.

  1. Schritt 1: Wer hat das unterschrieben?

    Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt oder sogar beurkundet sein. Das heißt: Ein Notar oder die Grundbuchbehörde muss die Unterschrift des Eigentümers beweisen können. Sehen Sie sich das Original an – Kopien ohne Stempel des Notariats sind ein Warnsignal. Das Grundbuchamt (nach § 8 WEG) ist die offizielle Stelle, die solche Dokumente entgegennimmt.

  2. Schritt 2: Liegt ein Aufteilungsplan bei?

    Ohne Aufteilungsplan ist die Teilungserklärung unvollständig. Dieser Plan zeigt, wie die Immobilie aufgeteilt wird – welche Wohnungen entstehen, wie groß sie sind, wo die Grenzen verlaufen. Ist dieser Plan nicht vorhanden oder wirkt fehlerhaft (unleserliche Maße, unlogische Aufteilung), dann stimmt etwas nicht. Der Plan muss von einem Vermesser erstellt sein.

  3. Schritt 3: Existiert eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

    Diese Bescheinigung bestätigt, dass die Wohnungen baulich voneinander getrennt sind – ein rechtliches Muss. Ohne sie kann keine Teilungserklärung gültig eingetragen werden. Prüfen Sie das Ausstellungsdatum: Es muss vor oder zeitgleich mit der Teilungserklärung liegen, nicht danach.

  4. Schritt 4: Ist das Dokument beim Grundbuchamt angemeldet?

    Eine Teilungserklärung ist erst rechtswirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Fragen Sie beim zuständigen Grundbuchamt nach – dort können Sie die Eintragung einsehen. Wenn jemand Ihnen ein Dokument vorzeigt, das angeblich gültig ist, aber nicht im Grundbuch auftaucht, ist es wertlos.

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Woran man eine gefälschte Teilungserklärung sofort erkennt

Eine Teilungserklärung ist ein hochsensibler Rechtsakt. Sie regelt die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum und wird direkt beim Grundbuchamt eingereicht. Betrüger verzetteln sich schnell bei den technischen Details. Hier sind die Zeichen, die auf eine Fälschung hindeuten.

  • Die notarielle Beglaubigung fehlt oder wirkt zweifelhaft

    Eine echte Teilungserklärung muss notariell beglaubigt oder beurkundet sein (Wohnungseigentumsgesetz § 8). Das Notarsiegel und die Unterschrift des Notars müssen auf dem Original vorhanden sein. Achten Sie auf: Ist der Name des Notars lesbar? Stammt die Adresse aus einem realen Notarregister? Bei digitalen Kopien: Wurden Siegel und Unterschrift einfach eingescannt und wirken unauthentisch? Ein häufiger Trick: Die Beglaubigung wird komplett erfunden oder das Notarsiegel ist verpixelt.

  • Der Aufteilungsplan existiert gar nicht oder ist handgezeichnet

    Der Aufteilungsplan ist Pflichtanlage. Er muss technisch korrekt sein: Maßstab, Flächenangaben, klare Grenzen zwischen den einzelnen Wohneinheiten. Fälschungen zeichnen den Plan per Hand oder erstellen ihn in PowerPoint. Echte Pläne sind von Vermessungsingenieuren erstellt und enthalten Stempel oder Unterschriften. Fragen Sie: Wirkt der Plan professionell? Sind die Maße konsistent? Entsprechen Flächen und Summen der Gesamtgröße?

  • Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist erfunden

    Ohne gültige Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 8 Abs. 2 WEG) ist die ganze Erklärung wertlos. Diese muss vom Architekt oder Sachverständigen ausgestellt sein. Überprüfen Sie: Wer hat die Bescheinigung unterzeichnet? Kann dieser Fachmann in der Architektenkammer nachgewiesen werden? Ist das Ausstellungsdatum realistisch (nicht älter als 3 Monate für die Beantragung beim Grundbuchamt)? Gefälschte Bescheinigungen tragen oft willkürliche Namen oder unplausible Datumsangaben.

  • Die Unterschriften sehen alle gleich aus oder sind maschinell reproduziert

    Mehrere Eigentümer unterschreiben die Teilungserklärung vor dem Notar. Jede Unterschrift sollte individuell wirken. Wenn alle Signaturen identisch aussehen oder mit Druckertinte reproduziert wirken, ist das ein klassisches Erkennungszeichen für Betrug. Echte Unterschriften haben kleine Schwankungen, unterschiedliche Druckstärken und Schreibgeschwindigkeiten.

  • Das Grundbuchamt-Aktenzeichen oder die Referenznummer fehlt

    Wenn die Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht wurde, trägt sie eine eindeutige Referenznummer oder ein Aktenzeichen. Fälschungen fehlt oft diese Nummer komplett, oder sie ist erfunden. Eine schnelle Überprüfung beim zuständigen Grundbuchamt klärt, ob die Nummer existiert und zur richtigen Erklärung passt.

  • Die Eigentümerdaten stimmen nicht mit dem Grundbuch überein

    Die Namen und Anteile der Eigentümer in der Teilungserklärung müssen mit den Eintragungen im Grundbuch identisch sein. Wenn hier Unstimmigkeiten auftauchen (anderer Name, falscher Anteil, vergessener Co-Eigentümer), ist die Erklärung entweder manipuliert oder wurde gegen geltendes Recht eingereicht. Das Grundbuchamt wird solche Dokumente ablehnen.

  • Datierungen widersprechen sich oder sind anachronistisch

    Achten Sie auf logische Brüche: Kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung von 2020 stammen, wenn das Gebäude erst 2022 gebaut wurde? Ist das Notarsiegel älter als der geplante Aufteilungstermin? Fälscher achten oft nicht auf zeitliche Konsistenz. Überprüfen Sie alle Daten auf dem Dokument und vergleichen Sie mit den Bauplänen oder dem Grundbuchauszug.

  • Notarielle Unterschrift oder Stempel wirken digitale oder verschwommen

    Das Notarsiegel und die Unterschrift müssen eindeutig und scharf abgedruckt sein. Verschwommene, verpixelte oder überlagerte Siegel deuten auf digitale Manipulation hin. Ein weiteres Zeichen: Wenn das Siegel nie richtig auf dem Papier aufgedrückt aussieht, sondern eingescannt und wieder eingefügt wirkt. Vergleichen Sie mit echten Notarbestätigungen anderer Verfahren, um die Authentizität zu prüfen.

So unterscheiden Sie eine echte Teilungserklärung von einer gefälschten

Eine Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument von großer Bedeutung im Immobilienwesen. Wenn Ihnen jemand eine solche Erklärung vorlegt, sollten Sie wissen, worauf Sie achten müssen. Hier sehen Sie die Unterschiede zwischen einem authentischen Dokument und einer verdächtigen Kopie nebeneinander.

Echte Teilungserklärung

Das Dokument stammt vom Notar und trägt alle erforderlichen Kennzeichen eines beglaubigten oder beurkundeten Papiers.

  • Notarielle Beglaubigung oder Beurkundung: Der Name des verantwortlichen Notars steht deutlich sichtbar oben auf der Urkunde. Das Notarsiegel und die Unterschrift des Notars sind vorhanden.
  • Zugehörige Unterlagen: Die Teilungserklärung ist immer mit einem Aufteilungsplan verbunden, der die einzelnen Wohnungen oder Räume zeigt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt ebenfalls vor.
  • Eintrag ins Grundbuch: Das Dokument verweist darauf, dass es beim Grundbuchamt registriert wurde. Eine Grundbuchbescheinigung oder ein Eintragungsnachweis ist erhältlich.
  • Korrekte Angaben: Alle Adressangaben, Flurstücksnummern und Eigentümerdaten sind vollständig und korrekt. Schreibfehler sind selten und gering.

Verdächtige oder gefälschte Teilungserklärung

Diese Dokumente zeigen Mängel, die sofort aufzufallen sollten. Seien Sie besonders wachsam, wenn mehrere dieser Zeichen gleichzeitig vorhanden sind.

  • Fehlender Notarvermerk: Der Name des Notars fehlt oder ist kaum lesbar. Das Siegel ist beschädigt, verblasst oder wirkt nachgeahmt. Die Unterschrift sieht uneinheitlich aus.
  • Unvollständige Unterlagen: Die Teilungserklärung wird ohne Aufteilungsplan oder ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung präsentiert. Der Person, die das Dokument vorlegt, fehlen diese Anlagen.
  • Kein Grundbucheintrag nachweisbar: Sie können keinen Nachweis über eine Eintragung beim Grundbuchamt erhalten. Eine Anfrage beim zuständigen Amt bleibt unbeantwortet oder widerlegt die Aussagen.
  • Ungenaue oder widersprüchliche Daten: Adressen sind falsch geschrieben. Flurstücksnummern stimmen nicht überein. Die angegebenen Eigentümer lassen sich nicht nachvollziehen.
  • Schlechte Druckqualität oder Kopie: Das Original wirkt verschwommen oder wie eine mehrfach fotokopierte Seite. Tinte ist unebenmaßig verteilt oder verläuft. Das Papier fühlt sich dünn an oder wirkt minderwertig.

Wie verbreitet sind gefälschte Teilungserklärungen wirklich?

Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das beim Grundbuchamt eingereicht werden muss. Weil es in amtlichen Registern landet und Eigentumsverhältnisse regelt, ist es ein bevorzugtes Ziel für Fälschungen. Doch wie häufig treten solche Fälschungen tatsächlich auf?

Die verfügbaren Daten zu gefälschten Teilungserklärungen sind begrenzt. Weder die Grundbuchämter noch zentrale Behörden veröffentlichen regelmäßig Statistiken über Fälschungsversuche bei diesem speziellen Dokument. Das bedeutet nicht, dass das Risiko gering ist, sondern dass die tatsächliche Verbreitung schwer zu beziffern ist.

So täuschen Fälscher bei der Teilungserklärung noch immer

Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das die Aufteilung von Wohnungseigentum regelt. Wer diese Erklärung prüft, muss auf mehrere typische Manipulationen achten, die Fälscher nutzen, um die Echtheit vorzutäuschen oder Inhalte zu verfälschen.

  • Notarsiegel kopieren oder digital nachahmen

    Betrüger scannen echte Notarsiegel von anderen Dokumenten und fügen sie in gefälschte Teilungserklärungen ein oder bearbeiten das Siegel digital so, dass es echt wirkt. Das Problem für Sie: Ein echtes Siegel besteht aus mehreren Schichten und hat unter UV-Licht oder mit der Lupe spezifische Strukturen. Ein kopiertes oder manipuliertes Siegel wirkt flach, die Druckqualität ist ungleichmäßig. Überprüfen Sie, ob das Siegel räumliche Tiefe hat und ob die Kontaktdaten des Notars auf dem Siegel lesbar und korrekt sind.

  • Notarunterschrift nachahmen oder von einem anderen Dokument übertragen

    Eine täuschend echte Unterschrift des Notars zu kopieren ist einfacher, als den richtigen Notar zu kontaktieren. Fälscher nutzen digitale Techniken, um Unterschriften von echten Dokumenten zu extrahieren und auf neue Erklärungen zu übertragen. Worauf Sie achten: Die Unterschrift sollte nicht identisch auf mehreren Dokumenten aussehen (das ist ein Zeichen für Kopieren). Verlangen Sie, dass die Unterschrift mit der Originalunterschrift beim Notar direkt verglichen wird. Eine echte Unterschrift hat Druckungleichmäßigkeiten und kleine Schwankungen.

  • Den Aufteilungsplan manipulieren oder austauchen

    Der Aufteilungsplan ist ein Pflichtbestandteil der Teilungserklärung. Fälscher scannen einen legitimen Plan, ändern digital die Wohnungsgrenzen, die Flächenangaben oder die Nummern ab und drucken ihn neu. So entsteht der Anschein, dass eine Wohnung größer oder kleiner ist als in der Realität. Überprüfen Sie den Plan gegen den im Grundbuch eingetragenen Plan und gegen den aktuellen Bauzustand. Stimmen die Quadratmeterangaben überein?

  • Die Abgeschlossenheitsbescheinigung unterschreiben lassen von jemandem, der nicht befugt ist

    Die Abgeschlossenheitsbescheinigung muss von der zuständigen Behörde (meist das Architektenbüro oder die Bauaufsichtsbehörde) ausgestellt sein. Betrüger lassen diese Bescheinigung von einer unqualifizierten Person unterzeichnen oder nutzen ein gefälschtes Behördenkopfblatt. Achten Sie darauf, dass die Unterschrift und der Stempel mit den Unterlagen der Behörde übereinstimmen. Rufen Sie die Behörde an und fragen Sie, ob die Bescheinigung tatsächlich von ihr ausgestellt wurde.

  • Das Datum der Beurkundung ändern oder antedatieren

    Ein falsches Datum kann vortäuschen, dass die Teilung früher stattgefunden hat als tatsächlich. Das ist wichtig für Grundbucheinträge und für die Berechnung von Fristen. Fälscher ändern das Datum digital ab oder nutzen ein Dokument, das bereits vom Notar datiert ist, aber für einen anderen Fall vorgesehen war. Prüfen Sie, ob das Datum mit anderen Dokumenten (Kaufvertrag, Grundbucheinträge, Behördenschreiben) konsistent ist.

  • Unterschriften von Eigentümern doppelt nutzen oder von anderen Dokumenten kopieren

    Fälscher sammeln echte Unterschriften von Eigentümern und nutzen diese später auf gefälschten Teilungserklärungen. Das funktioniert besonders dann, wenn der Eigentümer nicht kontrolliert, welche Dokumente mit seiner Unterschrift unterzeichnet werden. Die Unterschrift wirkt dann auf mehreren Dokumenten identisch, was verdächtig ist. Fragen Sie den Eigentümer direkt, ob er dieses spezifische Dokument unterzeichnet hat, und verlangen Sie, dass er es vor Ihnen nochmal unterschreibt.

  • Grundbuchamt-Stempel fälschen oder von älteren Dokumenten abkupfern

    Einige Teilungserklärungen tragen einen Stempel des Grundbuchamts als Bestätigung der Annahme. Betrüger kopieren diesen Stempel von anderen beglaubigten Dokumenten oder erstellen ihn digital nach. Ein gefälschter Stempel ist oft zu dunkel, zu hell oder hat unscharfe Konturen. Das echte Grundbuchamt-Siegel ist immer geprägt und hat eine einheitliche Farbe. Kontaktieren Sie das zuständige Grundbuchamt direkt und fragen Sie nach, ob das Dokument dort eingereicht und bestätigt worden ist.

  • Notarbüro-Adresse oder Nummer falsch angeben oder eine täuschend ähnliche Adresse nutzen

    Betrüger geben eine ähnliche Adresse an wie der echte Notar oder nutzen eine alte Adresse eines Notars, der nicht mehr praktiziert. So wirkt das Dokument authentisch, wenn man die Adresse nicht überprüft. Schauen Sie nach, unter welcher aktuellen Adresse und Telefonnummer der Notar registriert ist (über die Notarkammer). Stimmt die Adresse auf der Teilungserklärung mit der registrierten Adresse überein?

Eine gefälschte Teilungserklärung erkannt: Was Sie jetzt tun sollten

Hat die Person, die Ihnen diese Teilungserklärung vorlegt, bereits rote Flaggen gezeigt? Vielleicht fehlen notarielle Beglaubigungen, der Aufteilungsplan wirkt mangelhaft, oder die Abgeschlossenheitsbescheinigung stimmt nicht mit dem aktuellen Grundbucheintrag überein. Im Fall einer Fälschung müssen Sie schnell und gezielt handeln, um sich selbst und andere zu schützen.

  • Kontaktieren Sie sofort das zuständige Grundbuchamt

    Das Grundbuchamt ist die Behörde, die für die Eintragung von Teilungserklärungen zuständig ist. Reichen Sie dort eine Meldung ein und beschreiben Sie konkret, welche Merkmale der Erklärung verdächtig wirken: fehlende notarielle Beglaubigung, ungültige Unterschriften oder Unstimmigkeiten beim Aufteilungsplan. Das Grundbuchamt kann überprüfen, ob die Erklärung tatsächlich registriert ist.

  • Rufen Sie einen Notar auf

    Ein Notar kennt die rechtlichen Anforderungen an eine gültige Teilungserklärung und kann die Echtheit des Dokuments beurteilen. Falls Sie bereits Geld bezahlt oder einen Kaufvertrag unterzeichnet haben, ist eine notarielle Beratung unerlässlich, um Ihre Rechte zu schützen und mögliche Konsequenzen zu klären.

  • Erstatten Sie Anzeige bei der Polizei

    Handelt es sich um eine bewusste Fälschung mit Betrugsvorsatz, ist dies eine Straftat. Die Polizei kann Ermittlungen aufnehmen und die Fälschung dokumentieren. Bringen Sie alle verdächtigen Unterlagen mit und erklären Sie deutlich, in welcher Situation Ihnen das Dokument vorgelegt wurde.

  • Sichern Sie Beweise und dokumentieren Sie die Kontakte

    Speichern Sie das verdächtige Dokument sowie alle Nachrichten, E-Mails oder Gesprächsprotokolle mit der Person, die es Ihnen gezeigt hat. Notieren Sie Datum, Uhrzeit und Ort des Treffens. Diese Dokumentation ist für Polizei, Notare und Gerichte wertvoll.

  • Informieren Sie die Bank oder das Finanzunternehmen, falls ein Kredit im Spiel ist

    Hat die Person versucht, einen Immobilienkredit mit dieser Teilungserklärung zu beantragen, oder haben Sie selbst ein Darlehen auf Basis dieses Dokuments in Aussicht, kontaktieren Sie die Bank sofort. Finanzinstitute haben eigene Compliance-Teams und müssen verdächtige Dokumente an die zuständigen Behörden melden.

Wann darf man eine Teilungserklärung anfordern?

Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument im Wohnungseigentumsrecht. Sie regelt, wie ein Grundstück in einzelne Wohnungseigentumsteile aufgeteilt wird. Doch nicht jeder darf diese Erklärung einfach anfordern.

Als Vermieter, Käufer, Banker oder Makler müssen Sie wissen, unter welchen Bedingungen Sie berechtigt sind, dieses Dokument zu sehen und zu prüfen.

  • Sie haben ein berechtigtes Interesse

    Sie dürfen eine Teilungserklärung anfordern, wenn Sie ein rechtliches Interesse haben. Das ist der Fall, wenn Sie zum Beispiel eine Wohnung kaufen möchten, diese vermieten wollen oder als Gläubiger eine Sicherheit prüfen. Banken und Kreditgeber fordern dieses Dokument routinemäßig an, um die rechtliche Struktur der Immobilie zu prüfen.

  • Das Grundbuchamt ist die zuständige Stelle

    Die Teilungserklärung wird beim Grundbuchamt eingetragen und verwaltet. Nach § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) können Sie diese Erklärung beim zuständigen Grundbuchamt einsehen. Sie müssen dort ein berechtigtes Interesse nachweisen, um die Unterlagen einzusehen.

  • Notarielle Beglaubigung ist zwingend erforderlich

    Eine gültige Teilungserklärung muss notariell beglaubigt oder beurkundet vorliegen. Wenn die Person, die Ihnen das Dokument zeigt, nur eine ungültig beglaubigte Kopie hat, stimmt etwas nicht. Prüfen Sie, ob der Notar korrekt vermerkt ist und ob die Unterschriften authentisch wirken.

  • Drei Unterlagen gehören immer zur Teilungserklärung

    Achten Sie darauf, dass die Teilungserklärung folgende Bestandteile hat: eine notariell beglaubigte oder beurkundete Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, einen Aufteilungsplan (der die genaue Aufteilung zeigt) und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (die belegt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind). Fehlt eines dieser Dokumente, ist die Teilungserklärung unvollständig.

  • Datenschutz beim Einsehen beachten

    Wenn Sie als Privatperson oder Unternehmen personenbezogene Daten aus der Teilungserklärung verarbeiten (etwa Namen von Miteigentümern), müssen Sie die Regeln der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) beachten. Speichern Sie solche Daten nicht länger als nötig und nutzen Sie sie nur für den Zweck, für den Sie sie erhoben haben.

So beantragen Sie eine beglaubigte Teilungserklärung beim Grundbuchamt

Eine Teilungserklärung entsteht nicht einfach von selbst. Sie müssen als Eigentümer die Teilung eines Grundstücks oder einer Immobilie beim zuständigen Grundbuchamt anmelden. Hier zeigen wir Ihnen, wie dieser Prozess funktioniert und was Sie konkret tun müssen.

  1. Notarielle Beglaubigung vorbereiten

    Bevor Sie zum Grundbuchamt gehen, benötigen Sie eine notariell beglaubigte oder beurkundete Erklärung. Dies bedeutet: Ein Notar muss Ihre Absicht zur Grundstücksteilung schriftlich festhalten und beglaubigen. Der Notar prüft Ihre Identität und bestätigt, dass Sie als Eigentümer diese Erklärung tatsächlich abgeben. Ohne diese notarielle Beglaubigung wird das Grundbuchamt Ihren Antrag nicht akzeptieren.

  2. Aufteilungsplan erstellen lassen

    Parallel brauchen Sie einen Aufteilungsplan. Das ist eine technische Zeichnung oder ein Vermessungsplan, der zeigt, wie die Immobilie konkret aufgeteilt werden soll. Meist erstellt ein Vermessungsingenieur oder Architekt diesen Plan. Darin sind die neuen Grundstücksgrenzen oder Wohnungseinheiten exakt dokumentiert. Das Grundbuchamt überprüft diesen Plan genau.

  3. Abgeschlossenheitsbescheinigung besorgen

    Wenn es sich um eine Wohnungsteilung handelt, benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (auch Einzelabschluss-Bescheinigung genannt). Diese bestätigt, dass die einzelnen Wohnungseinheiten baulich voneinander abgeschlossen sind und wirtschaftlich selbständig nutzbar. Die zuständige Baubehörde Ihres Ortes stellt diese aus.

  4. Unterlagen beim Grundbuchamt einreichen

    Mit Ihrer notariell beglaubigten Erklärung, dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung (falls erforderlich) reichen Sie nun Ihren Antrag beim Grundbuchamt ein. Das ist die Behörde, in deren Zuständigkeit die betroffene Immobilie liegt. Sie können den Antrag persönlich einreichen, per Post schicken oder bei vielen Ämtern digital einreichen.

  5. Prüfung und Eintragung abwarten

    Das Grundbuchamt überprüft alle eingereichten Unterlagen auf Vollständigkeit und Rechtmäßigkeit. Es kontrolliert, ob die notarielle Beglaubigung korrekt ist, ob der Aufteilungsplan den Vorgaben entspricht und ob alle erforderlichen Nachweise vorliegen. Ist alles in Ordnung, trägt das Amt die Teilung ins Grundbuch ein und teilt Ihnen das schriftlich mit.

Teilungserklärung überprüfen

Weitere Dokumente, die Sie überprüfen können

Häufig gestellte Fragen zur Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, mit der Sie ein Grundstück oder eine Liegenschaft in mehrere eigenständige Grundstücke aufteilen. Das Dokument regelt rechtsverbindlich, wie die Fläche, die Wertanteile und die Lasten auf die neuen Parzellen verteilt werden. Ohne diese Erklärung können Sie kein Grundstück rechtmäßig teilen.

Eine Teilungserklärung wird von einem Notar beurkundet, der die Einteilung rechtlich prüft und beglaubigt. Der Eigentümer des Grundstücks muss den Antrag beim Notar stellen und die entstehenden Gebühren tragen. Der Notar kümmert sich dann um die Anmeldung beim Grundbuchamt und die Eintragung der neuen Grundstücke.

Eine Teilungserklärung ist grundsätzlich unbegrenzt gültig und verliert ihre Rechtsverbindlichkeit nicht mit der Zeit. Allerdings muss die Eintragung im Grundbuch erfolgen, um die rechtliche Wirksamkeit zu sichern. Nach der Eintragung sind die neuen Grundstücke selbstständige Liegenschaften mit voller Rechtswirkung.

Nein, eine Teilungserklärung muss von einem Notar beurkundet werden und unterliegt strengen formalen Anforderungen. Sie können den Text nicht selbst schreiben oder von einem Anwalt vorbereiten lassen, ohne dass ein Notar die notarielle Beglaubigung erteilt. Das Grundbuchamt wird ein selbstverfasstes Dokument nicht akzeptieren.

Die Notargebühren richten sich nach dem Wert des Grundstücks und fallen unter die Gebührenordnung für Notare (GNotKG). Die genaue Höhe hängt davon ab, wie viele Parzellen entstehen und welche Komplexität die Teilung hat. Sie erhalten vom Notar einen Kostenvoranschlag, bevor die Arbeit beginnt.

Nur wenn Sie das Grundstück oder Haus vor dem Verkauf in mehrere Liegenschaften aufteilen möchten. Wenn Sie das Objekt im Ganzen verkaufen, benötigen Sie keine Teilungserklärung. Eine Teilung macht nur Sinn, wenn Sie etwa ein großes Grundstück in Bauplätze aufteilen oder ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen umwandeln.

Eine echte Teilungserklärung hat eine Urkundennummer des Notars, trägt sein Siegel und ist im Grundbuch registriert. Sie können die Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt überprüfen oder den Notar kontaktieren, der die Urkunde ausgestellt hat. Die beglaubigte Abschrift und die Grundbuchauszüge bestätigen die Authentizität der Teilung.

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